Elektriske installasjoner
I forbindelse med rehabiliteringen oppstod det problemer med at sikringer løste ut i enkelte leiligheter. Entreprenøren mente at den valgte løsningen og beregningene var korrekte, men gjennom egne undersøkelser fant vi forhold som tydet på at samtidighetsvurderingene ikke tok tilstrekkelig høyde for belastningen i alle leilighetene.
Det ble gjennomgått over 70 sikringsskap, og det ble argumentert for hvorfor den prosjekterte løsningen kunne gi for høy belastning. Da entreprenøren fortsatt mente løsningen var riktig, ble det hentet inn en uavhengig elektroingeniør for å vurdere saken.
Elektroingeniørens vurdering støttet konklusjonen om at belastningen var for høy i flere leiligheter. Løsningen ble deretter endret, og nødvendige arbeider ble utført av entreprenøren uten kostnad for borettslaget.
Erfaringen fra saken viser verdien av å undersøke nærmere og hente inn uavhengig fagkompetanse når styret mener at en teknisk løsning ikke holder mål.
Membran og lekkasjesikring
Mot slutten av et større baderomsprosjekt oppdaget vi forhold som gjorde at vi begynte å stille spørsmål ved hvordan membran og lekkasjesikring var utført. Entreprenøren mente i utgangspunktet at arbeidet var i orden, men vi ønsket å undersøke dette nærmere.
Vi gjorde derfor egne undersøkelser og ba entreprenøren gjennomføre nye kontroller. Etter funn på de første badene ba vi om at flere tilfeldig utvalgte bad ble undersøkt for å finne ut om dette var enkeltstående feil eller et mer omfattende problem. Det ble kontrollert 12 bad, og på 11 av dem ble det avdekket feil.
Det som startet med spørsmål rundt noen få bad, viste seg etter ytterligere undersøkelser å være et problem som til slutt omfattet rundt 350 bad.
Saken utviklet seg til en omfattende reklamasjonssak, og feilene måtte rettes av entreprenøren uten kostnad for borettslaget.
Erfaringen fra saken viser hvor viktig det er å undersøke videre når noe ikke virker riktig. Det som først kan fremstå som et enkeltstående avvik, kan vise seg å være et langt større problem.
Baderomsgulv
Under oppfølgingen av baderomsprosjektet reagerte vi på svanker og ujevnheter i enkelte badegulv. Entreprenøren mente at utførelsen var innenfor kravene, men vi var ikke enige i vurderingen og valgte derfor å undersøke dette nærmere.
Det ble hentet inn en uavhengig fagperson med spesialkompetanse på flisarbeider for å kontrollere gulvene. Undersøkelsene bekreftet feil ved utførelsen, og kontrollen ble etter hvert utvidet til flere bad.
Totalt måtte rundt 30–40 baderomsgulv utbedres. Gulvene ble støpt og flislagt på nytt av entreprenøren uten kostnad for borettslaget.
Erfaringen viser hvor viktig det er å undersøke nærmere når utførelsen ikke ser riktig ut, selv om entreprenøren mener arbeidet er innenfor kravene.
Tvister og rettsmekling
I forlengelsen av saken om membran og lekkasjesikring aksepterte entreprenøren til slutt at det forelå feil ved utførelsen. Uenigheten handlet deretter om hvordan feilene skulle rettes.
Entreprenøren ønsket en enklere og rimeligere utbedringsmetode enn løsningen som ble anbefalt etter at vi innhentet en uavhengig fagkyndig vurdering. Utfordringen var at entreprenøren gjennom kontrakten hadde påtatt seg å levere bad i henhold til både TEK17 og Byggebransjens våtromsnorm (BVN). Etter vår vurdering ivaretok den foreslåtte løsningen funksjonskravene i TEK17, men oppfylte ikke kravene som fulgte av BVN og dermed heller ikke det som var avtalt i kontrakten.
Dette ble bakgrunnen for en rettslig prosess som varte i over to år. Underveis jobbet vi sammen med fagkyndige og advokat for å dokumentere kravene, samtidig som vi var delaktige i arbeidet med å finne en praktisk løsning. Målet var å komme frem til en utbedringsmetode som oppfylte de tekniske og kontraktsmessige kravene, uten at løsningen skulle være til unødig ulempe for beboerne.
Parallelt med diskusjonen om utbedringsmetoden fremsatte vi også et erstatningskrav på vegne av borettslaget.
Saken endte til slutt med forlik etter rettsmekling. Partene kom frem til en utbedringsløsning som oppfylte de tekniske kravene, borettslaget fikk utvidet garanti på rettearbeidene og en erstatning på over en million kroner.
Erfaringen fra saken viser hvor viktig det er å skille mellom en løsning som fungerer, og den leveransen borettslaget faktisk har avtalt og betalt for. Når kontrakten stiller strengere krav enn minimumskravene i regelverket, er det kontrakten entreprenøren må levere etter.