Kontakt oss på post@prosjekthjelpen.no dersom du ikke finner svar på spørsmålet ditt, eller ønsker en gjennomgang av prosjektet deres.
ProsjektHjelpen kan følge styret som en uavhengig sparringspartner gjennom rehabiliteringsprosjektet. Dere får noen å diskutere problemstillinger med underveis og som kan bistå styret med vurderinger av blant annet tilbud, økonomi, endringskrav, fakturaer, fremdrift, reklamasjoner og andre spørsmål som oppstår i prosjektet.
Før kontrakten signeres kan vi også gå gjennom avtalen sammen med styret. Ved behov samarbeider vi med advokat, slik at kontrakten kan få en juridisk vurdering og styret kan få råd om bestemmelser eller endringer som bør vurderes før signering.
Underveis kan ProsjektHjelpen brukes når styret trenger en ekstra vurdering eller ønsker å diskutere en sak før det tas en beslutning. Dersom det oppstår spørsmål som krever juridisk bistand, kan advokat kobles inn også senere i prosjektet.
Dere kan også bruke ProsjektHjelpen til enkeltstående saker dersom dere ikke har behov for løpende bistand.
Det kommer an på hva styret trenger hjelp med. Noen ønsker en uavhengig vurdering av en konkret problemstilling, mens andre ønsker bistand gjennom større deler av rehabiliteringsprosjektet.
Det kan for eksempel være gjennomgang av et tilbud, en kontrakt, et endringskrav, en faktura eller en reklamasjon. Omfanget tilpasses derfor det enkelte prosjektet og hva styret ønsker bistand til.
Ta kontakt og fortell kort om prosjektet og hva dere trenger hjelp med, så avtaler vi omfang og pris før arbeidet starter.
Nei.
ProsjektHjelpen kan bistå både med enkeltstående problemstillinger og med løpende rådgivning gjennom prosjektet. Dere kan for eksempel få hjelp til å vurdere ett endringskrav, en kontrakt, en faktura eller en reklamasjon, uten å inngå avtale om bistand for hele prosjektet.
Behovet kan også endre seg underveis. Dere kan bruke ProsjektHjelpen som en ekstra sparringspartner når det oppstår saker hvor styret ønsker en uavhengig vurdering.
Det korte svaret er: Jo tidligere, jo bedre.
Den beste tiden å engasjere en uavhengig rådgiver er når borettslaget starter forprosjektet og rammene for rehabiliteringsprosjektet skal avklares. På dette stadiet kan tidlige vurderinger bidra til å redusere risiko, avdekke uklarheter i konkurransegrunnlag og kontrakter, og gi styret et bedre beslutningsgrunnlag før prosjektet starter. Det er som regel både enklere og rimeligere å forebygge problemer enn å løse dem i etterkant
En prosjektleder har en viktig rolle i planlegging og gjennomføring av prosjektet, også i samspillsprosjekter. Oppgaven er å bidra til at prosjektet gjennomføres innenfor avtalte rammer.
ProsjektHjelpen har en annen rolle. Vi representerer kun styret og borettslagets interesser.
Vi har ingen rolle hos entreprenøren eller prosjektledelsen og kan derfor gi uavhengige vurderinger når styret skal ta stilling til kontrakter, endringskrav, fakturaer eller sluttoppgjør.
Vi skal ikke gjøre prosjektlederens jobb. Vi skal være en sparringspartner når styret ønsker en uavhengig vurdering.
Mange tenker at anbudsprosessen er noe prosjektleder eller entreprenør tar seg av. Det kan være fristende, men det er ofte her grunnlaget legges for om prosjektet blir vellykket eller ikke.
Styret bør tidlig avklare hva prosjektet faktisk skal inneholde. Skal borettslaget rehabilitere bad, bør styret blant annet ta stilling til hvilket utstyr som skal inngå i standardløsningen, og hvilke løsninger beboerne eventuelt skal kunne velge som tilvalg.
Det kan for eksempel gjelde:
Når disse rammene er avklart før anbudet sendes ut, blir det enklere å sammenligne tilbudene som kommer inn. Alle entreprenørene priser da det samme, og styret får et bedre grunnlag for å vurdere både pris og kvalitet.
Det billigste tilbudet er ikke alltid det rimeligste
En feil mange styrer gjør, er å se på totalsummen uten å undersøke hva som faktisk er inkludert i tilbudet.
Et tilbud kan være billigere fordi enkelte arbeider eller leveranser ikke er tatt med. Disse kan i stedet komme som endringskrav eller tillegg når prosjektet er i gang.
Et litt dyrere tilbud kan derimot ha priset inn arbeidene allerede fra starten. Selv om kontraktssummen er høyere, kan sluttkostnaden bli lavere fordi prosjektet får færre endringer underveis.
I tillegg vil endringer ofte koste mer enn om de var en del av den opprinnelige kontrakten. Totalentreprenøren vil normalt også ha et kontraktsfestet påslag på arbeider som utføres som endringer.
Et godt forarbeid lønner seg
Jo flere forhold som avklares før kontrakten signeres, desto mindre er risikoen for overraskelser underveis. Derfor er det ofte både tryggere og rimeligere å bruke tid på anbudsprosessen enn å håndtere uenigheter og tilleggskostnader når prosjektet allerede er i gang.
Styret trenger ikke gjøre jobben selv, men bør være med på å sette rammene og forstå konsekvensene av valgene som tas.
Det kommer an på hva som avtales i kontrakten. Vi anbefaler alltid styret å tenke gjennom hva de faktisk får igjen for å betale forskudd.
En bankgaranti er borettslagets sikkerhet dersom noe går galt. Gir man fra seg den sikkerheten, bør man være bevisst på hvilken risiko man samtidig overtar.
Ved å betale forskudd kan borettslaget i enkelte tilfeller avtale seg bort fra entreprenørens plikt til å stille bankgaranti. Hvis entreprenøren for eksempel skulle gå konkurs før arbeidet er ferdig, kan borettslaget risikere å stå uten både forskuddet og den økonomiske sikkerheten en bankgaranti ville gitt. Derfor bør styret alltid vurdere konsekvensene før det aksepterer forskuddsbetaling uten garanti.
Et endringskrav er et krav fra entreprenøren om ekstra betaling, fristforlengelse eller begge deler som følge av en endring i prosjektet. Endringen kan for eksempel skyldes at styret bestiller tilleggsarbeider, at det oppdages uforutsette forhold eller at kontrakten endres underveis.
Et endringskrav betyr ikke nødvendigvis at entreprenøren har krav på mer betalt. Styret bør alltid vurdere grunnlaget for kravet før det godkjennes.
Mange tror at en endringsmelding automatisk betyr at borettslaget må betale mer. Det stemmer ikke. En endringsmelding eller et endringskrav må alltid vurderes opp mot kontrakten og de faktiske forholdene i prosjektet.
Ja, som hovedregel gjør den det.
Når et borettslag skal rehabilitere, inngås det en kontrakt med entreprenøren. I de fleste tilfeller står det i kontrakten at prosjektet skal følge en norsk standard (NS). For totalentrepriser er det vanlig at kontrakten bygger på NS 8407.
Du kan se på NS 8407 som "spillereglene" for prosjektet. Samtidig kan borettslaget og entreprenøren avtale at enkelte regler skal være annerledes. Disse endringene står i kontrakten eller i en samspillsavtale dersom prosjektet gjennomføres som et samspillsprosjekt.
Det betyr at du ikke alltid finner svaret ved å slå opp i NS 8407. Skal du vite hva som gjelder, må du lese kontrakten, eventuelle tilleggsavtaler og NS 8407 i sammenheng.
En avtalt sluttfrist gir både styret og entreprenøren en tydelig forventning om når prosjektet skal være ferdig. Den gjør det enklere å planlegge for beboerne, følge opp fremdriften og avklare når overtakelse og sluttoppgjør kan gjennomføres.
Dersom prosjektet blir forsinket, vil entreprenøren normalt måtte begrunne hvorfor og eventuelt fremme krav om fristforlengelse. En tydelig sluttfrist gjør det enklere å vurdere slike krav og bidrar til forutsigbarhet for alle parter.